Liegenschaftserwerb - Offenkundige Wegerechte binden auch ohne Eintragung im Grundbuch
Rechtliche Fragestellung: unter welchen Voraussetzungen bleibt eine nicht im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit (hier: ein Wegerecht) bei einem Liegenschaftserwerb wirksam.
Der OGH führte in der ggst. Entscheidung aus: Grundsätzlich gilt, dass eine nicht verbücherte, nicht offenkundige Dienstbarkeit durch den gutgläubigen Erwerb des belasteten Grundstücks erlischt. Der Erwerb im Vertrauen auf das Grundbuch macht eine bereits vollendete Ersitzung wirkungslos. Es sei denn, dass die nicht verbücherte Dienstbarkeit für die Erwerber:in im Zeitpunkt des Liegenschaftserwerbs offenkundig ist.
Offenkundigkeit liegt vor, wenn bei einiger Aufmerksamkeit Einrichtungen oder Vorgänge wahrgenommen werden können, die das Bestehen einer Dienstbarkeit vermuten lassen. Liegen entsprechende Anhaltspunkte vor, ist die Erwerber:in zu weiteren Nachforschungen verpflichtet. Wird verabsäumt, bei solchen Anzeichen nähere Erkundungen einzuholen, kann man sich nicht auf den Schutz des Grundbuchs berufen.
Was bedeutet dies für die Praxis? Vor dem Erwerb einer Liegenschaft sollte eine sorgfältige physische Besichtigung direkt vor Ort erfolgen. Sichtbare Anzeichen wie Wege, Einfahrten, Zäune oder fremde Anlagen können auf außerbücherliche Nutzung Dritter hinweisen. Bestehen derartige Indizien, sind weitere Nachforschungen, insbesondere beim Veräußerer oder bei Nachbarn, verpflichtend, da das außerbücherliche Recht ansonsten wirksam bleibt.